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ログハウスを建てましたっ!
?素人夫婦のハーフセルフビルド挑戦日記?(仮)

まったくの素人夫婦が自分でできる工事に参加する「ハーフセルフビルド」で、ログハウス建築を計画し、建てちゃいました!

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建物の課税は来年から? -家屋の完成の定義と固定資産税-

2006/12/28(木) 20:18:40

こんにちは。たっちんです。


いよいよ今年も終わりですね。
今日はたっちんの職場も御用納めでした。明日からは年末年始のお休みです。

さて、今年は土地を購入しましたので、年が明けると
ついにたっちんも固定資産税の納税義務者となってしまいます(涙)

家作りを検討されている方、家を建設中の方ならご存知と思いますが、
固定資産税の賦課期日は毎年1月1日となっています。
19年の1月1日時点の土地や家屋の所有者に
平成19年度の固定資産税の納税義務が発生してまいります。

では、所有者の定義とは?
●土地の所有者
 土地の場合はシンプルで、登記上の所有者に納税義務が発生します。
 年内に所有権移転すれば、翌年から納税義務者になれますよ!

●家屋の所有者
 家屋の場合も登記上の所有者に納税義務が発生しますが、
 全ての家屋について登記があるわけではないので、
 未登記の家屋の場合、実際の所有者に課税されます。

また、建設途中の物件については課税されないのが普通ですが、
完成の定義となると、判断が難しいところでもあります。
年末ギリギリに完成しているかどうかで、
1年度分の固定資産税が課税されるかどうか決まってきます。


では、家屋の完成の定義とは?






(難しいので読み飛ばしてくださって結構です。)


固定資産税の解説書によりますと

「土地に定着して家屋の骨組みを組み立て、
 家根を葺きあげた程度のものではいまだ家屋とはいい得ない」

という見解は示されているものの、

「必ずしも建築工事の全部の完了あるいは
 その使用目的に応じた構造、施設の全部を
 備えることを要するものではない。」

という見解も示されています。

また判例では、

「新築家屋の場合は、一連の新築工事が完了した段階において
 初めて家屋としての資産価値が定まり、その正確な評価が可能になる。」

のであり、

「工事途中の建造物を課税客体とすることは、
 固定資産の持つ資産価値に着目しつつ明確な基準の下に
 公平な課税を図るべき固定資産税制度の趣旨に
 沿うものとはいうことができない」

という判断が下されています。

通常は一連の新築工事が完了した場合に評価・課税されることになりますが、
家屋の内・外部仕上げ等工事の一部が未了の場合でも、
家屋の使用が開始されるなど「一連」の新築工事が終了したと認められる
特段の事情があるときには評価・課税できるということです。




これでは何を言っているのかよくわからないと思います。
神奈川県藤沢市の説明がわかりやすいのでご覧ください。

抜粋しますと
「では、市の職員がどの様に完成を判断しているか簡単に説明します。

 ①建物の使用目的に応じた使用の開始ができているか。
 ②建築発注主が受注業者から引き渡しされているか。
 ③不動産登記が完了しているか。

 などです。しかしながら①や②などは所有者しか知り得ない事
 ですし、③に至っても不動産権利保全の目的が主ですから、
 登記が完了しているからと言って即完成とは言えません。
 これらを所有者の方に確認をしながら総合的に判断して
 完成か否かを決めています。

 いずれにしても、完成日の特定は所有者との話し合いの中で
 決定しておりますので、公平且つ適正な課税業務の遂行に
 ご協力のほどよろしくお願いいたします。」



ということで、全国どこの自治体でも通用する話とは言えませんが、
藤沢市では、職員の主観で完成と判断し、一方的に課税するという方法は
所有者とのトラブルになりやすいので、確認、話し合いのうえ課税する
というスタンスのようです。


ただし、1年分課税を遅らせることによるデメリットも考えられます。

●居宅の場合、土地の住宅用地の特例は適用されない。
 住宅用地の特例については、こちらの記事を参考にしていただきたいのですが、
 居住用の家屋が建築されることによって住宅用地の特例が適用され、
 土地の固定資産税は大きく軽減されますが、
 家屋が完成していない段階では、特例は適用されません。

 ※建て替えの場合は除きます。


●住宅取得借入金特別控除は受けられない
 住宅取得借入金特別控除を受けるには、
 年内の入居が条件となりますので、家屋が完成していない段階では
 控除を受けることはできないものと思われます。

 ※ただし固定資産税の課税と所得税の申告内容の整合性について
  どこまでチェックされているかは不明です。
  しかし、入居の確認書類として住民票の写し、
  家屋の完成の確認書類として登記事項証明書(登記簿謄本)の
  添付が必要ですので、住民票をすでに異動し、登記も完了し、
  控除まで受ける方の物件が課税を免れるのは、
  現実的ではないしフェアではないと思います。
  
結局のところ、1年課税を遅らせたところで、
1年度分の税額そのままのメリットを得られるわけではありませんので、
藤沢市がおっしゃるように
「公平且つ適正な課税業務の遂行にご協力のほど・・・」
たっちんからもよろしくお願いいたします。

関連記事
別荘・セカンドハウスとしてのログハウスの税金(その2)



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ログハウス建築を
ハーフセルフビルドで
計画し、建てちゃいました 
たっちんです。

兵庫県在住の気がつけば31歳。
当時、愛する妻とふたり
アパート暮らしで、
友達が遊びに集まってくるような
「みんなのたまり場」になる
ログハウスを
「みんなの手による」
ハーフセルフビルドで

建築したい!と思い、建てちゃいました!

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